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物業案例分析
更新日期:2016-07-04 16:26:31
謝絕外來人員進入住宅區是否合法?
目前,有一部分實行封閉式管理的住宅區,禁止或謝絕外來人員進入住宅區,這種做法的合法性引起了一些外來人員的異議。甚至一些地方提出不能對住宅區進行封閉式管理,而要使住宅區的資源與周圍居民共享。那么,謝絕外來人員進入住宅區的做法是否合法?
我國憲法規定國家保護公民財產的所有權,禁止非法侵入公民的住宅,這也意味著保護私有地方不受外來人員的入侵。在西方國家,尤其是在美國保護土地及其所有權,就如同照顧自已身體一樣天經地義,非法侵入他人所占有的土地,將是一種侵犯他人土地的故意侵僅,侵權者將要為其侵入土地的行為承擔法律責任。土地占有人可以就他人的非法侵入提起侵權訴訟,而這種侵僅責任的成立,原告不需要證明被告有傷害的故意,只要證明被告有到原告的土地上去的故意就行了,也就是說,只要被告是故意地、自愿地走上他人的土地,而不一定有什么壞念頭(如偷東西、霸占土地等),也不管被告是多么謹慎、小心,他都要負侵犯他人土地的責任。一旦侵權責任成立,被告應賠償所有因進入土地而造成的損害,包括實際傷害、連帶傷害以及精神傷害等。
從法律的角度來看,禁止或謝絕外來人員進入住宅區是無可厚非的。無論是商品房住宅區,還是政府建造的福利、微利住宅區,所有權都是屬于全體業主或發展商的,使用權是住戶或租戶的。因此,無論是住宅區的物業建筑物,還是配套設施都是全體業主的私有財產,住宅區本身是全體業主所購買或租戶租用的私有立權范圍,而不是供大眾出入的如公園、娛樂場等共用場所。作為政府用納稅人的稅金建成的公園、公共的市政設施等,屬于公共物品。把這些公共物品作為全社會的共同財富,供納稅人大家共享資源,是無可厚非的。但是,用業主財富建造的住宅小區不是公共物品,而是業主的私有財產。這種建立在對業主私有財產侵犯的基礎上的資源共享,顯然是一種違反憲法、法律的行為。許多業主花這么多錢購買商品房,或租戶租用住宅區,就是希望住在個安寧、安全的環境里。在全體業主的要求下,物業管理公司對住宅區實行封閉式管理,禁止或謝絕外來人員進入住宅區,這種做法是無可厚非的。當然,如果有親戚朋友來訪,為了安全起見,根據公安部門的要求,則要親戚朋友持有效身份證件進行來訪客登記,或者由業主、住戶代為登記,在登記后,即可允許進入住宅區內。
接到住戶家中的報警信號可以破門入室嗎?
一天,某物業管理公司的值勤保安接到與住戶聯網的報警器發出報警號,值勤保安隨即立即趕赴報警信號發出的住戶家門口,值勤保安聽到住戶家中有響動的人聲,但卻敲不開門,于是值勤保安就用工具將門強行破開。門破開后,發現家中有一位白發蒼蒼的老人,而報警信號則屬于報警器誤報,物業管理公司領導聞訊后立刻趕到住戶家中賠禮道歉,并負責修理好損壞的房門。后來業主就向物業管理公司提出了要求賠償的要求。那么,接到住戶家中報警信號,是否可以破門而入?在什么情況下,物業管理公司可以破門而入?物業管理公司破門而入要承擔那些責任?除了破門而入之外,是否還有其他更好的解決辦法?這一系列的問題就擺在了面前。無獨有偶我手中正好有了一起物業管理公司接到報警之后未破門而入引起的物業管理糾紛案例:在某花園發生了一起業主被殺案,兇手與被害者相約見面,被害者的丈夫得知后,報告給物業管理公司,并稱可能有事情發生,物業管理公司派出兩名保安員上門查看,在按門鈴無動靜的情況下,未強行進入室內查看,而是留守在門外,慘案恰恰就在這段時間發生。事件發生后,被害者的親人向物業管理公司提出要物業管理公司承擔管理不善的民事賠償責任。
 
 
案例1.在物業管理區域內摔傷,物業公司要負賠償責任嗎?
案一、在臺風雨天中,因地面潮濕、地滑,李太在住宅樓下的大堂滑到摔傷。事后,李太向其住宅所在的物業公司提出了索賠醫療費、誤工費、精神損失費等要求。
案二、位于某大廈大堂內側的某餐廳專用隔油池外溢,外溢的油污使大堂地面濕滑,大廈的一位年近60歲住戶朱先生在通過大堂時滑倒在地,送往人民醫院后經診斷為左股骨隆間粉碎性骨折,前后住院23天,公用區醫療費1.9萬元。為此朱先生向法院提起訴訟,請求法院判令物業管理公司承擔責任。
法院經審理認為,致使朱先生滑倒摔傷的直接原因是該大廈大堂地面的油污,餐廳對其專用的隔油池管理不善,致使油污外漏造成原告的損傷,應對原告的經濟損失承擔責任。作為大廈的物業管理公司,對大堂有妥善管理使之安全的職責,在該大堂地面濕滑時未采取及時、合理的清潔措施,致使朱先生在通過大堂時摔傷,物業管理公司應對朱先生的損失承擔賠償責任。法院判決朱先生的損失是餐廳和物業公司共同過錯所致,各應承擔50%的責任且負連帶責任。
這些案例的責任歸屬適用于我國民法所規定的特殊侵權民事責任。即《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第三款規定:“沒有過錯,但法律規定應承擔民事責任的,應當承擔民事責任。”因此物業管理公司是否要負責賠償的關鍵是看法律有沒有規定要承擔民事責任。
根據《中華人民共和國民法通則》第一百二十五條的規定,在公共場所、 道旁或者通道上挖坑、 修繕安裝地下設施等,沒有設置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的,施工人應當承擔民事責任。我國民法的這條特別條款規定的實質內容一是有沒有“設置明顯標志”,二是有沒有“采取安全措施”,如果這兩點都有,那么,施工人員就可以不承擔民事責任。反之,缺少其中的任何一點,施工人員及應承擔民事責任。
住戶作為物業公司的消費者,在物業管理區域內如樓宇的出入口或洗手間等地方,由于地滑、行人多,比較容易發生住戶滑倒摔傷的事故,是否應有物業管理公司承擔賠償責任,則應視乎以下兩種情況而定:第一種情況是:如物業公司已經在大堂或洗手間等容易發生住戶滑倒摔傷事故的地方設有警示標志或豎起諸如“此間路滑,小心摔倒”的警示牌,又或者已經采取了一些例如更換防滑地板或鋪塑料地氈等具體的防滑措施。那么住戶不慎摔傷,物業公司業務需承擔賠償的民事責任,而只是承擔改善設施、加強防滑措施的行政法律責任,可不做出任何賠償。
第二種情況是:假如物業管理公司并沒有在顯眼處有任何警示或提醒,也未采取任何防滑措施,那么,物業公司的民事賠償責任就不容易推卸可能就要為住戶因地滑摔傷而承擔醫療費等補償責任,除非是處于其他例如風暴、地震等不可抗力因素。
 
案例2.設置護欄造成兒童損傷,物業公司承擔賠償責任
2001年2月的一個傍晚,住在某住宅小區年僅7歲的一年級兒童小芳離開父母,獨資倒小區的噴水池關上稅種色彩斑斕的錦鯉魚。在小芳離開大約10多分鐘后,其母親未見小芳蹤影,就四處尋找。后來在噴水池中發現水吃力漂浮著花花綠綠的東西,撈上來一看,竟是自己的女兒小芳。于是束手無策的母親就大聲呼救,聞訊趕來的保安一面急忙給小芳做人工呼吸,另一方面立刻將小芳送往附近醫院急救,但仍然無法救活小芳。事后,小芳的父母以噴水池水太深,護欄間距大等為由,認為小芳的死與住宅小區的建設單位以及物業管理公司有關,向法院提起訴訟,要求建設單位和物業公司承擔46.5萬元的賠償責任。
原告小芳父母認為:被告開發建設單位修建的噴水池水深1.2米,大大超過1米警戒水位;水底至臺階高1.65米(即噴水池最高水深可達1.65米),欄桿間距最小為0.155米,最大為0.205米,臺階高0.56米;四周沒有照明燈,沒有閉路電視或其他安全監視的探頭,也沒有設水位警示標志,造成兒童落水后不易發現,導致悲劇的發生。因此,這完全是因開發建設單位的設計全縣和物業管理公司的屬于管理造成的,原告據此提出了46.5萬元的賠償要求。
被告建設開發單位和物業管理公司辯稱:開發建設單位對噴水池及護欄的設計和安裝是符合有關標準的,物業管理公司對噴水池的管理也未失職。噴水池的四周設有1.05米高的護欄,并樹立了警示牌,警示牌上“嚴禁攀越,后果自負”的警示作用是非常明顯的,被告已經進到了采取安全措施和設置明顯警示標志的義務和責任。被告在本案中即沒有故意,也沒有過失造成小芳的死亡,因此,在小芳的死亡上沒有過錯;同時被告也沒有法律所規定要被告承擔的無過錯責任,因此,噴水池的設計及管理與死者的死因之間沒有因果關系,根據《中華人民共和國民法通則》地一百零六條的規定,被告開發建設單位和物業管理公司都不應該承擔任何賠償責任。相反,死者的死亡與原告沒有盡到監護人職責由直接的因果關系,應該由監護人承擔本案的責任。
目前,本案正在審理之中。從責任上看開發建設單位及物業管理公司是有不可推卸的責任的,盡管噴水池設置有護欄,但欄桿的間距過大,小孩能夠從欄桿鉆過去,對于小孩實質就相當沒有了欄桿,仍然存在著嚴重的安全隱患。開發建設單位可以預見到這種隱患,但沒有避免,因此,開發建設單位應承擔過錯責任。而物業管理公司作為專業公司應該預見到可能會發生安全事件,但物業管理公司卻對此視而不見,顯然是有過錯的,既然有過錯物業管理公司就應該承擔過錯責任。父母作為小孩的監護人也是有責任的,這種責任可以減輕開發建設單位物業管理公司的賠償責任,但不能完全免除開發建設單位及物業管理公司的責任。
應該講本案以血的教訓告誡物業管理公司“責任重于泰山” !物業管理公司接管了物業管理區域之后,首先要對物業管理區域內進行全面認真的安全檢查,對存在的一些不安全因素,徹底進行一次“地毯式”的安全防范整改檢查,徹底消除一切不安全隱患。同時,物業管理公司也應該加強建立和健全安全防范檢查整改制度,強化員工以及領導的安全防范意識,在平時的日常物業管理服務工作中抓好安全防范工作,將一切可能導致意外發生的不安全因素消除在萌芽狀。
案例3.在物業管理區域內被搶劫能要物業管理公司賠償嗎?
案一、2000年5月的一天,某業主攜帶20萬元現金在住宅小區門口遭歹徒搶劫,而距離事發地僅10余米的物業管理公司保人員沒能及時攔截劫匪。該業主被搶后,一紙訴狀將該住宅小區物業管理公司告上法庭,要求悉數賠償損失以及精神撫慰金8萬元。案二、某業住宅住宅區內被歹徒搶去身上的手袋,內有現金、手機等價值六千多元。被搶后,該業主要求物業管理公司承擔則人并悉數賠償。面對業主的要求,物業公司能賠償嗎?
這些個案其實與業主家中失竊的個案的性質是一樣的。就一般的情況下物業管理公司是不承擔民事賠償責任的,因為,物業管理的安全服務的性質是一種群防群治的安全防范服務,物業管理公司在本物業管理區域內與業主、住戶之間不存在人身、財產的保管或保險關系。當然,如果在案發時,物業管理公司的員工(無論是保安員,還是其他員工)近在咫尺,卻裝作視而不見,袖手旁觀,不敢挺身而出的與歹徒搏斗,那就應該受到輿論和道德的譴責,物業管理公司也應該給其意義紀律處分和行政處罰 ,但不負法律責任。
為確保業主、住戶的安全,防止突發事件給業主、住戶造成的傷害,避免不可預測的風險,一方面物業管理公司要告誡和提醒業主、住戶提高安全防范意識,一面讓歹徒有機可乘。一旦發生被搶劫后,要及時向公安機關報案。同時物業管理公司也應該增加保安人員以及保安巡邏次數,加強安全防范的力度和措施,有效的防止罪案發生。
案例4.案發之后怎么辦?
目前,有相當多的一部分人,發現案情或自身遭到不法侵害后,不知所措,有的甚至自認倒霉,逆來順受,或者因怕耽擱了自己的寶貴時間而使公安機關的破案難度增加,這就間接助長了犯罪分子的囂張氣焰。為此提醒各位當事人以及物業管理公司的員工,在案發后應注意以下幾點:
一、要注意保護現場
案發后,公安機關往往要用或勘察現場提取尋找線索來破案。因此,除了搶救傷者,救火等緊急情況外,應防止現場被破壞。即使到現場搶救傷者,也應盡量一哄而起,應控制進入現場的人數。
二、要及時報警
案發后報警越快,破案的把握就越大, 因此,應盡快報警。屬于緊急情況的可以直接撥打“110”報警電話;沒有電話應盡可能乘車報警,沒有通公路時應選派身強力壯、熟悉道路的年輕人去報警,以免耽誤時間。
三、經機智勇敢地與違法犯罪行為作斗爭
當你遭到不法侵害時,如果雙方勢均力敵,那應當理直氣壯地與壞人展開面對面的斗爭;即使處于劣勢,也不能束手就擒,任其宰割,應當與之斗智斗勇。這樣,或者可以分化瓦解壞人,或者可以減輕損失和傷害,或者可以多從壞人口中套取一些情況。比如說,壞人逃竄時,你可以悄悄跟蹤,看他逃往哪里,路上都跟誰說過話,是坐什么車走的等等,這就可以多為公安機關提供一些破案線索。
四、要注意保存和收集證據
不少案發現場,留有這樣或哪樣的證據,如作案工具、案犯吸煙留下來的煙蒂等。這些既是破案的線索,也是定罪的依據。因此,目擊者和受害者,除了應妥善保護好現場,防止證據被人為毀損和丟失,還應當盡可能地將犯罪嫌疑人的基本特征等情況記住。對正在逃逸肇事車輛,首先應考慮記下車牌號。一時記不全的可以以車牌號的末位數開始往前記,記多少算多少,也可以就地將車牌號寫在現場的地上或墻壁上。這些車輛的牌號模糊看不清楚,應當將車子的外型和特征或所載的貨物等情況記下來這才有利于公安機關追捕和查找。
五、要如實反映案情
案發后,目擊者和受害者應當實事求是地向公安機關反映情況,不能因擔心受到追究而歪曲或隱瞞事實真相,不能為了引起公安機關重視而夸大事實,隱瞞真相。不能因擔心報復或受到恐嚇而拒不反映案情和作證。不能為包庇親友而栽贓他人,否則將同樣受到法律的追究。
 
 
1、        物業管理公司可以自行設定處罰權嗎?
目前,有一些物業管理公司在制定物業管理制度時,設定了一些對業主、住戶或裝修施工隊違反物業管理制度夫定的處罰條款,并在物業管理活動中運用這些處罰條款進行罰款處理。其實這些做法都是不當或違法的行為,應當引起物業管理公司的重視,并給予糾正。
通常物業管理公司規定的處罰有三類情況:一是業主、住戶違章搭建處罰;二是業主、住戶或裝修施工隊在房屋裝飾裝修時,改變了房屋結構,違章裝修處罰;三是其他違章處罰,如違章飼養雞鴨禽或貓狗寵物、亂停亂放車輛、亂拋垃圾、破壞綠化以及破壞綠化以及破壞共用設施等。
有不少開發商或物業管理公司在其制定的各種公約、合同、須知、規定中都規定了這樣那樣的罰款條款,罰款數額不等,有的高達5000――10000元。所有的這種帶有“罰款”字樣的規定條款都是違法的、無效的。應該明確開發商、物業管理公司作為經營性企業,作為業主、住戶平等的民事主體,是無權設定處罰權的。設定處罰的權利是由行政和法確立的,依據《中華人民共和國行政處罰》第八條的規定,罰款是一種行政處罰行為。在我國,有權設定處罰權的是國家法律、法規和地方性法規、部門規章、地方性規章;有權行使處罰權的機關是國家各級行政機關和法律、法規授權行使處罰權的企事業單位。而行政處罰只能由法律、法規或者規章規定,并由行政機關依照《中華人民共和國行政處罰法》規定的程序實施。從我國現行的法律、法規來看,目前,尚沒有授權物業管理公司設定處罰權以及行使處罰權;從地方省事法規來看,只有法規設定對違章行為的處罰,也沒有授權物業管理公司設定處罰權以及行使處罰權。
《中華人民共和國行政處罰法》對罰款的程序有很嚴格的規定,比如處罰前查明事實、要告知當事人權利、要聽取當事人申辯等。另外,對法人或其他組織罰款1000元以下時才可以當場決定,超過1000元的罰款就應該按照嚴格的程序進行調查、討論、聽證后才能決定。
造成開發商、物業管理公司自行設定處罰權關行使處罰權的原因在于,開發商及物業管理公司都沒有很好的把握物業管理活動中業主與物業管理公司之間的地位與關系,把民事法律關系誤認為是行政法律關系;將物業管理錯誤地理解為“物業+管理=物業管理”,而沒有從根本上認識到物業管理實質上是區分所有建筑物的管理;錯誤地將物業管理公司的法律地位理解為區所有建筑物管理人的地位,沒有正確地認識物業管理公司作為區分所有建筑物的管理服務人的法律地位。
其實對業主、住戶的物業房屋裝修等活動加以管理是很有必要的,但應該認識到,開發商也罷,物業管理公司也罷,與業主、住戶之間都是平等的民事主體,這就只能通過物業管理公約、合同等形式,平等協商解決問題,而不能用各種強制性、武斷的規定來解決,這樣實際上也不可能解決問題,并且往往很容易激化矛盾,開成更大的糾紛。
物業管理公司無權設定處罰權和行使處罰權,面對部分業主、住戶或裝修施工隊的違章行為可以運用物業管理服務合同賦予的權利和規定,對違章行為進行勸阻和制止,當勸阻和制止無效時,可以依法向物業管理行政主管部門請求,由政府的物業管理行政主管部門運用行政管理權力,行使處罰權。
 
二、業主能擅自改變物業用途嗎?
案一:居住在某小區的業主林某,因在他處另購新房,遂欲在現住戶處開辦一定廣告公司。就在他熱火朝天地搬家和再裝修時,周圍的鄰居們卻紛紛提出異議:“這是一幢住宅樓,你怎么開起公司來了,也不征求我們的意見”林某卻滿不在乎地說:“這是我個人的產權房,我想怎么用,你們管得著嗎?”
案二:住在某一新建小區一樓的居民張某,這兩年一直擺地攤做小生意,因生意不錯,就打了一個報告給街道和物業管理公司,要求將其住宅前部改為商店。當他人出來阻止時,他說:“這房子已經辦好公房出售手續了,我有權處置自已的房子。
案三:某住宅大廈內,劉先生的公司購買了兩套相連的住宅,于是擅自將兩套住宅的隔墻拆除,戶門拓寬變更為兩扇對開的玻璃不銹鋼大門,堂而璜之地在住宅大廈內開辦公司進行經營活動。周圍業主紛紛向物業管理公司投訴,物業管理公司在勸阻無效的情況下,向法院提起訴訟,法院判決業主劉先生及其公司擅自變更住宅大廈的使用用途屬于違法行為,責令劉先生及其公司立即恢復住宅大廈的使用用途,恢復戶門原有結構。
生活中,像林某、張某、劉先生的公司那樣,業主擅自改變物業用途的現象并不少見。這一方面由于有關執法部門的工作還不到位,另一面也由于人們還普遍缺乏這方面的法律意識,許多擅自改變物業用途的業主在遭到鄰居或物業管理公司勸阻時,還振振有詞地指責鄰居或物業管理公司侵犯自已的合法權利。
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